GEOMETRA IVAN SADERI

Progettazione
Pratiche Edilizie
Catasto
Prevenzione incendi
Consulenza

Attività

3. CONSULENZA EDILIZIA

Redazione contratto d’appalto
Quando si procede all’affidamento di un incarico di una certa consistenza è doveroso redigere un contratto d’appalto.

L'appalto è il contratto con cui una parte (appaltatore) assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, l'obbligazione di compiere in favore di un'altra (committente o appaltante) un'opera o un servizio verso un corrispettivo in denaro.

Nell'ordinamento italiano, il contratto d'appalto è regolato dagli articoli 1655 e seguenti del Codice Civile.

1. Obblighi dell'appaltatore
L'appaltatore, che solitamente è un imprenditore, è tenuto ad organizzare i mezzi ed a svolgere ogni attività necessaria alla realizzazione dell'opera dedotta in contratto, secondo le modalità pattuite e la regola dell'arte.
Quella dell'appaltatore è quindi un'obbligazione di risultato, in quanto il pieno adempimento coincide solo con la completa realizzazione dell'opera.
2. La garanzia per vizi e difformità
Un aspetto peculiare dell'obbligazione dell'appaltatore è costituito dalla garanzia per i vizi e le difformità dell'opera (art. 1667 cc).
Qualora l'opera realizzata presenti vizi, ovvero difformità rispetto al progetto, il committente può richiedere, a sua scelta:
-l'eliminazione dei vizi a cura e spese dell'appaltatore, oppure
-la riduzione del prezzo pattuito.
In ogni caso, l'appaltante può chiedere anche il risarcimento del danno, qualora l'emersione dei vizi o delle difformità sia conseguenza di una condotta colposa dell'appaltatore.
Il committente può infine richiedere la risoluzione del contratto se la ‘’res’’ oggetto del contratto risulta del tutto inadatta all'uso a causa dei vizi.
Se, al momento della consegna, l'opera è stata accettata dalla committenza, la garanzia è limitata ai soli vizi “occulti” (cioè non immediatamente riconoscibili) o dolosamente taciuti dall'appaltatore.
La garanzia opera, infine, solo se il vizio o la difformità sono denunciati all'appaltatore entro il termine di 60 giorni dalla loro scoperta. Si prescinde da tale termine solo se i vizi sono stati occultati dall'appaltatore, ovvero se sono stati da lui riconosciuti.
L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dalla consegna. Se il committente è convenuto in giudizio per il pagamento del prezzo, egli può comunque far valere la garanzia, purché abbia denunciato i vizi entro 60 giorni dalla scoperta e entro un biennio dalla consegna dell'opera.
3. Garanzia per vizi di cose immobili destinate a lunga durata
Parzialmente diversa è la disciplina in caso di vizi che interessano un edificio o altro immobile destinato a lunga durata.
La rovina del bene o altri gravi difetti che ne compromettano il normale utilizzo possono farsi valere entro dieci anni dall'esecuzione dell'opera, purché il vizio sia stato denunziato entro un anno dalla scoperta.
4. Fornitura della materia
Salvo diverso accordo tra le parti, l'appaltatore fornisce, oltre ai mezzi, anche la materia prima necessaria alla realizzazione dell'opera.
Nei casi in cui la materia prima venga fornita dal committente, l'appaltatore è tenuto a denunciare prontamente eventuali difetti di essa che dovessero emergere in corso d'opera.
5. Obblighi del committente
L'obbligazione principale del committente è il pagamento del prezzo.
Il corrispettivo per l'opera può essere stabilito globalmente (“a forfait” oppure detto "a corpo") o a misura (x euro al metro).
Se è stabilito a forfait, si ritiene comprensivo anche di eventuali variazioni (autorizzate) al progetto originario.
Se le parti non lo hanno pattuito, si calcola riferendosi alle eventuali tariffe esistenti e agli usi. In mancanza di usi o tariffe, deve essere determinato dal giudice.
In ogni caso, il prezzo si intende stabilito "rebus sic stantibus": è quindi permesso ad entrambe le parti di richiedere la revisione del prezzo qualora, per effetto di circostanze imprevedibili, dopo la conclusione del contratto si siano verificate variazioni sensibili (superiori a 1/10) nel prezzo di materiali o mano d'opera (art. 1664 cc).
Clausole di revisione del prezzo sono spesso previste anche contrattualmente.
6. Variazioni del progetto
Le variazioni al progetto originario si distinguono in tre categorie:
- Variazioni concordate tra le parti
Se c’è accordo tra le parti, il progetto si può modificare liberamente.
Se il prezzo è determinato a forfait, il committente non è tenuto a pagare le variazioni e le aggiunte, salvo diverso accordo.
Ai fini della prova, l'accordo (o l'autorizzazione del committente) deve avere forma scritta.
- Variazioni necessarie
Se le variazioni sono necessarie per eseguire il lavoro a regola d'arte, ma le parti non si accordano, spetta al giudice determinare le variazioni opportune e il relativo corrispettivo.
In alcuni casi, tali variazioni autorizzano le parti a recedere dal contratto:
-l'appaltatore può recedere se l'importo delle variazioni supera il sesto del prezzo a forfait convenuto. Il committente è in ogni caso tenuto a corrispondergli un'equa indennità per il lavoro prestato.
-il committente può recedere se le variazioni sono "di notevole entità", corrispondendo comunque all'appaltatore un equo indennizzo.
- Variazioni richieste dal committente
Il committente può apportare unilateralmente variazioni al progetto, purché il costo complessivo delle aggiunte non superi di un sesto il prezzo convenuto a forfait.
Le opere in aggiunta devono comunque essere pagate anche se il prezzo era determinato a forfait.
Il committente non può tuttavia apportare variazioni che comportino notevoli modificazioni della natura dell'opera.
7. Variazioni del corrispettivo a progetto invariato
Le variazioni al corrispettivo dovute a onerosità o difficoltà impreviste nell'esecuzione dell'appalto sono disciplinate all'articolo 1664 c.c. secondo due ipotesi:
- Per fluttuazioni di costo della materia prima o della manodopera
L'appaltatore è tenuto ad accollarsi i maggiori costi fino al limite di 1/10 di variazione rispetto al prezzo originario. Oltre tale soglia entrambe le parti possono chiedere una revisione limitatamente alla differenza di prezzo eccedente tale limite percentuale.
- Per cause geologiche, idriche e simili insorgenti in corso d'opera non previste dalle parti
Se tali cause sono tali da rendere notevolmente più onerosa la prestazione dell'appaltatore, questi ha diritto a un equo compenso.
8. Collaudo e verifiche
Il committente ha diritto, prima di ricevere l'opera in consegna, di sottoporre la stessa ad opportune verifiche per constatare se è stata bene eseguita (articoli 1665 e 1666 c.c.).
Se la verifica ha esito positivo, l'opera si considera accettata e l'appaltatore ha diritto a ricevere il corrispettivo.
Il committente può inoltre verificare lo stato dei lavori anche in corso d'opera. Se dalla verifica emergono inadempienze, il committente può fissare un congruo termine entro cui l'appaltatore deve conformarsi alle indicazioni del progetto, trascorso inutilmente il quale il contratto si considera risolto.
9. Recesso dal contratto
Il committente può sempre recedere dal contratto, anche ad esecuzione iniziata, con il solo obbligo di tenere indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
Se il contratto si risolve per impossibilità sopravvenuta, il committente deve pagare la parte di opera realizzata, se è per lui di qualche utilità.
Il committente può inoltre recedere dal contratto in caso di morte dell'appaltatore, se la persona del contraente era stata ragione determinante del contratto o se gli eredi non danno affidamento sulla buona esecuzione dell'opera.
Subappalto
Il subappalto non è consentito, salva autorizzazione, per iscritto, del committente (art.1656 c.c.).
L'appalto è infatti un contratto fondato sull'intuitus personae, per cui non è consentita una sostituzione non autorizzata del soggetto obbligato.
Differenze rispetto ad altri istituti
Rispetto alla compravendita: oggetto dell'obbligazione è un dare, non un ‘’facere’’. La distinzione non è però agevole quando si tratti di vendita di cosa futura che il venditore deve fabbricare. Per la giurisprudenza, si ha vendita se il prodotto da costruire rientri nella produzione abituale del venditore; si ha appalto se vi sia l'esigenza di un'attività particolare del produttore, in modo che l'obbligazione di fare acquisti preminenza rispetto a quella di dare sotto il profilo oggettivo e soggettivo.





Parere tecnico
Grazie all’esperienza che ho maturato ritengo di poter fornire diverse indicazioni tecniche ad esempio riguardo a come intervenire per problemi di infiltrazione dai tetti, nelle unità abitative, nei boxes, o provvedere a dare indicazioni tecniche per risolvere problematiche esecutive di una determinata opera, oppure consigliare la soluzione progettuale più adatta, ovvero indicare i vantaggi e/o gli svantaggi di una possibile operazione immobiliare fornendo maggiori conoscenze tecniche del sito, ed altro ancora inerente all’edilizia.